פסק-דין בתיק ע"א 1887/03

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופט א. גולדין, סגן נשיא) מיום 6.3.03 (ת"א 42138/97) שבו קיבל בית המשפט בחלקה תביעה לפינוי שהגישו המשיבים נגד המערערים והורה על סילוק ידם של המערערים מחלק משטחי הבית שבו הם מתגוררים.

1.         רקע

(א)        המערערים שכרו מבני משפחת וינשטיין בשכירות מוגנת, לפי חוזה שכירות מיום 25.5.81 (להלן: " החוזה") "דירה בת 2 חדרים ונוחיות" (להלן: " המושכר") שהיא חלק מהמקרקעין שברחוב חברת ש"ס 14 בתל אביב הידועים כחלקה 44 בגוש 6927 (להלן: " הנכס").  מאז ועד היום המערערים מתגוררים במושכר.

       (ב)       ביום 30.12.93 רכשו המשיבים מבני משפחת וינשטיין את זכויותיהם בנכס והיו לחוכרים.

       (ג)        בכתב התביעה שהגישו המשיבים לבית משפט קמא הם טענו שהמערערים השתלטו על חדר נוסף בנכס ועל שטח של כ 50 מ"ר בחצר, בנו חדר בשטח של כ 25 מ"ר, ושינו את המושכר באופן שבנו בו גלריה ומחסן, וכל זאת בלא רשותם של בעלי הבית. המשיבים טענו שבמעשים הללו הפרו המערערים את הוראת החוזה האוסרת עשיית שינויים במושכר (סעיף 6) ועתרו לפינויים מהנכס לרבות מהמושכר. המשיבים סמכו את תביעת הפינוי על הוראה בחוזה (ס' 10) שקבעה את זכותו של המשכיר לתבוע פינוי עקב הפרה יסודית של החוזה ועל ס' 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב 1972 (להלן: " החוק") המקים עילת פינוי לבעל הבית כאשר " הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית ולפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" (חלופה 2 של ס' 131 הנ"ל).

       (ד)       המערערים התגוננו בטענות אחדות שהחשובות בהן לענייננו הן שרוב רובם של המבנים שנטען כי בנו, היו קיימים בנכס בטרם שכרו אותו, שהמבנים הללו נכללו במושכר גם אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה, וכי קיבלו את הסכמת בני משפחת וינשטיין לתוספות הבנייה ולתיקוני אחזקה שעשו, והסכמה זו מחייבת את המשיבים.

2.         פסק הדין נושא הערעור

       (א)       בית משפט קמא בחן את טענות בעלי הדין לנוכח העדויות והראיות שבכתב שהיו לפניו ובסופו של דבר הגיע למסקנה שיש לדחות את התביעה ככל שהיא נוגעת למושכר עצמו, אך לקבלה לגבי שטחים בנכס שלא נכללו מלכתחילה במושכר דהיינו החצר, סככות, מטבח, אמבטיה וחדר נוסף שבנו במושכר - שטחים שאותם כינה "השטחים הפלושים" ואנו נכנה אותם "שטחי המחלוקת". כסעד אופרטיבי ציווה בית המשפט על המערערים לסלק ידם משטחי המחלוקת כמופיע בתשריט שהגישו המערערים לראיה ושבית משפט קמא סימנו נ/1.

       (ב)       בית המשפט מצא שהמשיבים לא עמדו בנטל ההוכחה שהמערערים בנו גלריה ומחסן ושאלה לא נכללו במושכר מלכתחילה. עוד מצא בית המשפט שבכל מקרה אפשר לייחס לבעלים הקודמים של הנכס, בני משפחת וינשטיין שאיש מהם לא העיד, " ידיעה וויתור על עילת הפינוי והשלמה עם ביצועם של שינויים במושכר" (עמ' 16 לפסק הדין), ובכך כלל בית המשפט את השימוש שהמערערים עושים בשטחי המחלוקת. בית המשפט שוכנע שהמערערים החזיקו בשטחי המחלוקת " כבר מלאחר חתימת חוזה השכירות עם משפחת וינשטיין, היינו החלה מסביבות אמצע שנות ה-80, וזאת כעולה מהעדויות השונות" (עמ' 25 לפסק הדין), וכן " שוכנעתי כי הנתבעים החזיקו בחלקים הנוספים בנכס [ובכללם הסככה והמטבח] במשך שנים רבות" (עמ' 26).

       (ג)        אף על פי כן בית המשפט מצא ששטחי המחלוקת לא נכללו במושכר, ושידיעת ה"ה וינשטיין על מעשי המערערים ואי מחאתם עליהם לא עלתה כדי צירופם של שטחי המחלוקת לשכירות החוזית, אלא הייתה רשות להשתמש בהם; רשות זו הייתה רשות חינם הדירה שהמשיבים ביטלו אותה כדין בעצם הגשת התביעה לבית משפט קמא.

       (ד)       בדרכו להגיע למסקנות אלו עמד בית המשפט בפרוטרוט על טענות הצדדים לגבי כל אחד מחלקי הנכס שהמשיבים טענו שלא נכללו במושכר. בית המשפט דחה את טענת המערערים שבגדר החוזה הסכימו בני משפחת וינשטיין להרשות להם להתגורר ולהשתמש בחלקים נוספים של הנכס שלא נכללו במושכר כהגדרתו בחוזה, דהיינו "דירת שני חדרים ונוחיות". החלקים הנוספים הללו הם מטבח וסככה שהייתה צמודה אליו, החצר, חדר נוסף שהיה בחצר ומחסן שהיה בה ושימש בעבר חדר שירותים. בעניין זה זקף בית משפט קמא לחובת המערערים את אי העדתה של הגב' וינשטיין, ועשה כן על יסוד ההנחה שאילו היו דברי המערערים נכונים הייתה היא יכולה להעיד לטובתם.

3.         הטענות בערעור

       (א)       המערערים טוענים שבית משפט קמא שגה כשהורה על פינוי המטבח וחדר האמבטיה שבמושכר, שאם יפונו לא יהיה המושכר ראוי למגורים ויותיר את המערערים עם ילדיהם בדירה של שני חדרים בלי מטבח ושירותים. לגרסתם הבעלים הקודמים, ה"ה וינשטיין, הרשו להם לעשות שימוש בכל חלקי הנכס שהם תופסים, ולפיכך גם לא מחו על השימוש הזה. כמו כן טוענים המערערים שפסק הדין אינו בר ביצוע שכן אין בו הגדרה מדויקת של השטחים שעליהם לפנות. המערערים גורסים שהתשריט שעליו הסתמך בית משפט קמא (נ/1) מלמד שרוב רובה של הבנייה שבשטחי המחלוקת הייתה בנכס לפני שהמערערים כרתו את החוזה עם ה"ה וינשטיין.

       (ב)       המשיבים תומכים בפסק הדין של בית משפט קמא מנימוקיו.

4.         דיון והכרעה 

       (א)       המחלוקת העיקרית שהייתה לפני בית משפט קמא ושבה ועלתה לפנינו היא אלו חלקים בנכס נכללו בגדר המושכר שהושכר למערערים ואלו חלקים לא נכללו בו. במילים אחרות האם שטחי המחלוקת נכללו במושכר שאז לא קמה למשיבים עילה לפינוי, או שמא לא נכללו והמערערים אינם מחזיקים בהם מכוח החוזה. יש לבחון אפוא שתי סוגיות עיקריות, והן הגדרת המושכר בחוזה ומצב הנכס בכלל והמושכר בפרט בעת כריתתו של החוזה, וכל זאת לנוכח קביעתו המפורשת של בית משפט קמא שהמערערים החזיקו בשטחי המחלוקת והשתמשו בהם שנים רבות בהסכמת ה"ה וינשטיין.

       (ב)       בית משפט קמא דחה את טענתם של המערערים ששטחי המחלוקת נכללו במושכר  מלכתחילה מהנימוקים האלה:

א.         אמנם בהגדרת המושכר בחוזה נאמר "דירה בת 2 חדרים ונוחיות" אך מיד אחר כך נאמר "אך ורק אלה ולהוציא כל חלק אחר בבית". בית המשפט למד מתוספת זו שיש לפרש את הרישא להגדרה באופן דווקני ומצמצם, ואין לקבל את טענת המערערים שהשכירות כללה חלקים נוספים בנכס שהיא טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב.